Bán một căn nhà 4 tỷ thì riêng thuế thu nhập cá nhân đã là 80 triệu. Đây là khoản lớn nhưng rất nhiều người chỉ biết khi công chứng xong. Bài này trình bày cách tính, ai nộp, khi nào được miễn và vì sao không nên ghi giá thấp trên hợp đồng.
1. Cách tính thuế
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng nhân 2 phần trăm
Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng. Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, hoặc hợp đồng không ghi giá, thì cơ quan thuế áp theo bảng giá đất.
Ví dụ: bán căn nhà với giá 4 tỷ, giá theo bảng giá đất là 2,5 tỷ. Thuế tính trên 4 tỷ, bằng 80 triệu đồng.
Lưu ý rằng cách tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản đang trong quá trình được sửa đổi, có đề xuất chuyển sang tính trên phần lãi thay vì trên tổng giá bán. Trước khi ký hợp đồng, nên hỏi lại chi cục thuế về quy định đang áp dụng tại thời điểm đó.
2. Ai phải nộp?
| Khoản | Người nộp theo luật | Thực tế thị trường |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân 2 phần trăm | Bên bán | Có thể thoả thuận bên mua nộp, phải ghi rõ trong hợp đồng |
| Lệ phí trước bạ 0,5 phần trăm | Bên mua | Thường bên mua nộp |
| Phí công chứng, phí thẩm định | Thoả thuận | Thường bên mua nộp |
Dù hai bên thoả thuận ai trả, tờ khai thuế vẫn đứng tên người bán. Nếu phát sinh truy thu, cơ quan thuế làm việc với người bán chứ không phải người đã nộp tiền thay.
3. Các trường hợp được miễn thuế
Trường hợp 1 – chuyển nhượng giữa người thân:
- Vợ với chồng.
- Cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi.
- Cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể.
- Ông bà nội, ông bà ngoại với cháu.
- Anh, chị, em ruột với nhau.
Trường hợp 2 – nhà ở duy nhất: cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam được miễn thuế, với ba điều kiện đồng thời:
- Chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng.
- Đã có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.
- Chuyển nhượng toàn bộ, không chuyển nhượng một phần.
Thủ tục: người bán tự khai và cam kết về tính duy nhất của nhà ở, chịu trách nhiệm về nội dung cam kết. Khai sai bị truy thu và phạt.
4. Hồ sơ và thời hạn khai thuế
| Nội dung | Chi tiết |
|---|---|
| Hồ sơ | Tờ khai thuế TNCN theo mẫu, bản sao hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, bản sao giấy chứng nhận, giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn nếu có |
| Nơi nộp | Nộp cùng hồ sơ đăng ký biến động tại bộ phận một cửa, hoặc tại cơ quan thuế nơi có bất động sản |
| Thời hạn nộp hồ sơ | Trong thời hạn quy định kể từ khi hợp đồng có hiệu lực, thực tế nộp ngay cùng hồ sơ sang tên |
| Thời hạn nộp tiền | Theo thông báo của cơ quan thuế, nộp chậm bị tính tiền chậm nộp |
5. Vì sao không nên ghi giá thấp trên hợp đồng
Ghi giá thấp hơn giá thật để giảm thuế là cách làm phổ biến nhưng rủi ro cho cả hai bên:
- Bị ấn định và truy thu. Cơ quan thuế có quyền ấn định giá khi có căn cứ giá khai không phù hợp, kèm tiền chậm nộp và tiền phạt.
- Người mua thiệt khi có tranh chấp. Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu, số tiền được hoàn lại căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng.
- Thiệt khi giải toả, bồi thường, thế chấp. Giá trị ghi nhận thấp làm giảm căn cứ khi cần chứng minh giá trị tài sản.
- Rủi ro bị xử lý về hành vi trốn thuế nếu số tiền chênh lệch lớn và có dấu hiệu cố ý.
Thực tế tại TP.HCM, hồ sơ khai giá quá thấp so với mặt bằng thị trường thường bị trả về yêu cầu khai lại, làm chậm toàn bộ tiến độ sang tên.
6. Bảng ước tính nhanh
| Giá chuyển nhượng | Thuế TNCN 2 phần trăm | Lệ phí trước bạ 0,5 phần trăm |
|---|---|---|
| 1 tỷ | 20 triệu | 5 triệu |
| 2 tỷ | 40 triệu | 10 triệu |
| 3 tỷ | 60 triệu | 15 triệu |
| 5 tỷ | 100 triệu | 25 triệu |
| 10 tỷ | 200 triệu | 50 triệu |
Chưa bao gồm phí công chứng, phí thẩm định và lệ phí cấp giấy.
Câu hỏi thường gặp
Bán lỗ có phải nộp thuế không?
Theo cách tính 2 phần trăm trên giá bán thì vẫn phải nộp, vì thuế không tính trên phần lãi. Đây cũng là lý do có đề xuất sửa cách tính.
Tặng cho con có phải nộp thuế không?
Không. Tặng cho giữa cha mẹ và con được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ.
Bán căn hộ chưa có sổ thì tính thuế ra sao?
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán cũng phát sinh nghĩa vụ thuế, tính trên giá chuyển nhượng ghi trong văn bản chuyển nhượng.
Có hai căn nhà bán một căn có được miễn không?
Không. Điều kiện miễn là chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng.
Nộp thuế trước hay sau khi công chứng?
Sau. Phải có hợp đồng đã công chứng thì mới kê khai được. Thực tế khai thuế nộp cùng hồ sơ đăng ký biến động.
Kết luận
Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất hiện tính 2 phần trăm trên giá chuyển nhượng và do bên bán nộp. Hai cửa miễn thuế đáng nhớ là chuyển nhượng giữa người thân và nhà ở duy nhất. Đừng ghi giá thấp để né thuế: khoản tiết kiệm nhỏ hơn nhiều so với rủi ro bị truy thu và chậm hồ sơ.
Bài liên quan
- Hợp đồng mua bán đất: mẫu chuẩn và thủ tục công chứng
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: cách tính và mức thuế
- Giá đất hiện nay bao nhiêu 1m2? Cách tra cứu và định giá
- Đặt cọc mua nhà đất: mức cọc và cách tránh mất cọc
Bài viết mang tính tham khảo, tổng hợp theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Quản lý thuế và quy định về lệ phí trước bạ hiện hành. Chính sách thuế có thể thay đổi, nên kiểm tra lại trước khi giao dịch.
