“Chỉ cần 200 triệu là sở hữu căn hộ” là câu quảng cáo quen thuộc. Con số đó không sai, nhưng nó chỉ là số tiền để bắt đầu, không phải số tiền để đi hết. Bài này giúp bạn tính đúng nhu cầu vốn và nhận ra các bẫy phổ biến.
1. Hai hình thức trả góp
| Hình thức | Cách vận hành | Phù hợp với |
|---|---|---|
| Trả theo tiến độ cho chủ đầu tư | Đóng thành nhiều đợt theo tiến độ xây dựng, không vay ngân hàng | Người có dòng tiền đều, không muốn trả lãi |
| Vay ngân hàng | Ngân hàng giải ngân theo tiến độ, người mua trả góc và lãi hàng tháng | Người có thu nhập ổn định nhưng vốn tích luỹ ít |
Phần lớn giao dịch thực tế là kết hợp cả hai: tự đóng vài đợt đầu, phần còn lại vay ngân hàng.
2. Tiến độ thanh toán theo luật
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra các giới hạn bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai:
| Mốc | Giới hạn |
|---|---|
| Tiền đặt cọc | Không quá 5 phần trăm giá bán, chỉ thu khi nhà đủ điều kiện đưa vào kinh doanh |
| Lần thanh toán đầu tiên | Không quá 30 phần trăm giá trị hợp đồng, tính cả tiền đặt cọc |
| Tổng các lần trước khi bàn giao | Không quá 70 phần trăm giá trị hợp đồng |
| Khi chưa được cấp giấy chứng nhận | Không thu quá 95 phần trăm giá trị hợp đồng |
Giữ lại 5 phần trăm cuối cùng cho đến khi có sổ. Đây là quyền của người mua theo luật và cũng là công cụ gây áp lực hiệu quả nhất để chủ đầu tư làm sổ. Đừng đồng ý đóng đủ 100 phần trăm khi chưa có giấy chứng nhận.
3. Cần bao nhiêu vốn tự có
Nguyên tắc thực tế: chuẩn bị từ 30 phần trăm giá trị căn hộ trở lên, cộng thêm phần chi phí ngoài giá bán.
| Khoản | Ước tính |
|---|---|
| Vốn đối ứng | 20 đến 30 phần trăm giá căn hộ |
| Phí bảo trì phần sở hữu chung | 2 phần trăm giá trị căn hộ, nộp khi nhận bàn giao |
| Lệ phí trước bạ | 0,5 phần trăm giá tính lệ phí |
| Nội thất cơ bản | Tùy mức độ, thường vài trăm triệu với căn hai phòng ngủ |
| Phí thẩm định, công chứng, đăng ký thế chấp | Khoản nhỏ nhưng cộng dồn đáng kể |
| Dự phòng 6 tháng tiền trả nợ | Khoản an toàn bắt buộc nên có |
Căn hộ 3 tỷ thì số vốn cần chuẩn bị thực tế thường rơi vào khoảng một tỷ, chứ không phải con số vài trăm triệu trong tờ rơi.
4. Bẫy ân hạn gốc và hỗ trợ lãi suất
Đây là điểm khiến nhiều người mua trụ không nổi sau năm thứ hai.
- Hỗ trợ lãi suất 0 phần trăm thường chỉ kéo dài 12 đến 24 tháng. Hết thời gian này, lãi suất chuyển sang thả nổi.
- Ân hạn nợ gốc nghĩa là giai đoạn đầu chưa phải trả gốc. Khi hết ân hạn, người mua phải trả gốc và lãi cùng lúc, số tiền mỗi tháng tăng đột ngột.
- Tệ hơn, hai mốc này thường kết thúc cùng thời điểm, nên cú sốc tài chính dồn vào một tháng.
Cách kiểm tra: yêu cầu nhân viên tín dụng in lịch trả nợ cho toàn bộ thời gian vay, tính theo lãi suất sau ưu đãi. Nhìn vào số tiền phải trả của tháng đầu tiên sau khi hết ân hạn, đó mới là con số quyết định.
5. Kiểm tra trước khi xuống tiền
- Dự án đủ điều kiện bán chưa. Yêu cầu xem văn bản của cơ quan quản lý nhà ở xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
- Có bảo lãnh ngân hàng không. Chủ đầu tư phải có bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với người mua. Đây là tấm đệm khi dự án chậm bàn giao.
- Dự án có đang thế chấp không. Nếu có, phải có văn bản giải chấp hoặc đồng ý của ngân hàng cho bán căn hộ đó.
- Đọc phụ lục vật liệu bàn giao. Ghi rõ nhãn hiệu thiết bị, không chấp nhận cụm từ “hoặc tương đương” chung chung.
- Điều khoản phạt chậm bàn giao và chậm làm sổ, ghi bằng con số cụ thể.
- Điều khoản hoàn cọc nếu ngân hàng không duyệt vay. Phải ghi vào văn bản đặt cọc trước khi nộp tiền.
6. Diện tích và giá bán
Kiểm tra giá bán được tính trên diện tích thông thuỷ hay tim tường, vì hai cách tính lệch nhau 5 đến 10 phần trăm. Cũng cần xem điều khoản sai số diện tích khi bàn giao, thông lệ là cộng trừ 2 phần trăm, vượt thì phải điều chỉnh tiền.
Câu hỏi thường gặp
Mua chung cư trả góp cần ít nhất bao nhiêu tiền?
Thực tế nên chuẩn bị từ 30 phần trăm giá căn hộ trở lên, cộng phí bảo trì, lệ phí trước bạ, nội thất và khoản dự phòng.
Căn hộ chưa có sổ có vay được không?
Được, theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thường chỉ với dự án đã liên kết ngân hàng.
Chủ đầu tư đòi đóng 100 phần trăm khi chưa có sổ thì sao?
Người mua có quyền giữ lại 5 phần trăm giá trị hợp đồng cho đến khi được cấp giấy chứng nhận, theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Dự án chậm bàn giao thì có đòi được tiền không?
Tùy điều khoản phạt trong hợp đồng và có bảo lãnh ngân hàng hay không. Đó là lý do phải đọc kỹ hai nội dung này trước khi ký.
Nên mua nhà hình thành trong tương lai hay căn đã có sổ?
Căn đã có sổ an toàn hơn và vào ở được ngay, đổi lại giá cao hơn và cần nhiều vốn ban đầu hơn. Nhà hình thành trong tương lai chia nhỏ được dòng tiền nhưng chịu rủi ro tiến độ.
Kết luận
Mua chung cư trả góp là lựa chọn hợp lý nếu tính đúng ba con số: vốn tự có thực tế, khoản trả hàng tháng sau khi hết ân hạn và các chi phí ngoài giá bán. Và dù tiến độ có hấp dẫn đến mấy, hãy giữ lại 5 phần trăm cuối cùng cho đến khi cầm được sổ.
Bài liên quan
- Khế ước nhận nợ là gì? Vai trò khi vay mua nhà
- Khu phức hợp là gì? Đặc điểm và có nên đầu tư
- Đặt cọc mua nhà đất: mức cọc và cách tránh mất cọc
- Thị trường căn hộ TP.HCM: nguồn cung và xu hướng
Bài viết mang tính tham khảo, tổng hợp theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023. Chính sách bán hàng và điều kiện vay khác nhau theo từng dự án và từng ngân hàng.
