Hợp đồng thuê nhà viết tay ba dòng là nguyên nhân của phần lớn tranh chấp giữa chủ nhà và khách thuê: mất cọc, tăng giá giữa chừng, đuổi trước hạn, trừ tiền sửa chữa vô tội vạ. Bài này đưa mẫu hợp đồng thuê nhà ở cá nhân đầy đủ và giải thích từng điều khoản nên siết chặt ở đâu.
1. Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc công chứng không?
Không. Theo Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Hợp đồng chỉ cần lập thành văn bản, hai bên ký là đã có giá trị.
Tuy nhiên nên công chứng trong ba trường hợp:
- Thuê dài hạn từ 3 năm trở lên hoặc đặt cọc lớn.
- Thuê để kinh doanh, cần hợp đồng làm căn cứ đăng ký địa điểm kinh doanh.
- Người cho thuê không phải chủ sở hữu mà là người được uỷ quyền.
Lưu ý: nhà ở cho thuê không bắt buộc phải có sổ hồng, nhưng phải không thuộc diện đang tranh chấp, không bị kê biên và bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê.
2. Những nội dung bắt buộc phải có
| Nội dung | Ghi thế nào cho chặt |
|---|---|
| Thông tin hai bên | Họ tên, số giấy tờ tuỳ thân, địa chỉ thường trú, số điện thoại của cả hai |
| Mô tả nhà cho thuê | Địa chỉ đầy đủ, diện tích, số phòng, tình trạng bàn giao |
| Giá thuê và phương thức thanh toán | Số tiền bằng số và bằng chữ, ngày đóng hàng tháng, chuyển khoản hay tiền mặt |
| Tiền đặt cọc | Số tiền, điều kiện trả lại, các trường hợp bị trừ |
| Thời hạn thuê | Ngày bắt đầu và ngày kết thúc cụ thể |
| Chi phí dịch vụ | Ai trả điện, nước, internet, phí quản lý, rác, gửi xe. Ghi rõ đơn giá |
| Quyền và nghĩa vụ | Sửa chữa, cho thuê lại, nuôi thú cưng, số người ở |
| Điều kiện chấm dứt | Báo trước bao nhiêu ngày, phạt vi phạm bao nhiêu |
3. Mẫu hợp đồng thuê nhà ở cá nhân
Bạn có thể sao chép toàn bộ phần dưới đây và điền thông tin thực tế.
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúcHỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
Số: ….. /HDTNHôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ….., tại …………………………, chúng tôi gồm:
BÊN CHO THUÊ (Bên A):
Họ và tên: …………………………
Sinh ngày: …………………………
Giấy tờ tuỳ thân số: ………………………… cấp ngày ….. tại …………………………
Địa chỉ thường trú: …………………………
Điện thoại: ………………………… Số tài khoản: …………………………BÊN THUÊ (Bên B):
Họ và tên: …………………………
Sinh ngày: …………………………
Giấy tờ tuỳ thân số: ………………………… cấp ngày ….. tại …………………………
Địa chỉ thường trú: …………………………
Điện thoại: …………………………Hai bên thống nhất ký hợp đồng thuê nhà ở với các điều khoản sau:
Điều 1. Đối tượng thuê
Bên A cho Bên B thuê căn nhà tại địa chỉ: …………………………
Diện tích sử dụng: ….. m2. Số phòng ngủ: ….. Số phòng tắm: …..
Mục đích thuê: để ở / để ở kết hợp kinh doanh (chọn một).
Tình trạng nhà và tài sản bàn giao được liệt kê tại Phụ lục 01 kèm theo hợp đồng này.Điều 2. Thời hạn thuê
Thời hạn thuê là ….. tháng, từ ngày ….. đến ngày …..
Hết thời hạn, nếu Bên B có nhu cầu tiếp tục thuê và Bên A đồng ý thì hai bên ký phụ lục gia hạn trước ngày hết hạn ít nhất 15 ngày.Điều 3. Giá thuê và thanh toán
Giá thuê: ….. đồng mỗi tháng (bằng chữ: …………………………).
Giá trên chưa bao gồm tiền điện, nước, internet, phí quản lý, phí gửi xe.
Điện: ….. đồng mỗi kWh. Nước: ….. đồng mỗi m3. Phí khác: …………………………
Bên B thanh toán tiền thuê từ ngày 01 đến ngày ….. hàng tháng, bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản vào tài khoản của Bên A.
Trong suốt thời hạn hợp đồng, Bên A không được đơn phương tăng giá thuê.Điều 4. Tiền đặt cọc
Bên B đặt cọc ….. đồng, tương đương ….. tháng tiền thuê, để bảo đảm thực hiện hợp đồng.
Khi kết thúc hợp đồng đúng hạn, nhà và tài sản được bàn giao đúng tình trạng ban đầu (trừ hao mòn tự nhiên), Bên A hoàn trả toàn bộ tiền cọc trong ….. ngày.
Bên A được trừ vào tiền cọc các khoản: tiền điện nước còn nợ, chi phí sửa chữa hư hỏng do Bên B gây ra có chứng từ.Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của Bên A
Bàn giao nhà đúng thời điểm, đúng tình trạng đã thoả thuận.
Bảo đảm quyền sử dụng ổn định của Bên B trong suốt thời hạn thuê.
Sửa chữa các hư hỏng thuộc kết cấu nhà, hệ thống điện nước chính không do lỗi của Bên B.
Báo trước ít nhất 24 giờ nếu cần vào kiểm tra nhà.
Thực hiện nghĩa vụ thuế phát sinh từ việc cho thuê theo quy định.Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của Bên B
Trả tiền thuê và các chi phí dịch vụ đúng hạn.
Sử dụng nhà đúng mục đích, giữ gìn tài sản, không tự ý đục phá hay thay đổi kết cấu khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản của Bên A.
Không cho thuê lại toàn bộ hoặc một phần nếu Bên A không đồng ý.
Số người ở tối đa: ….. người. Nuôi thú cưng: có / không.
Chấp hành nội quy toà nhà, quy định về an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy.
Phối hợp đăng ký tạm trú theo quy định.Điều 7. Chấm dứt hợp đồng
Hợp đồng chấm dứt khi hết thời hạn, khi hai bên thoả thuận, hoặc khi một bên đơn phương chấm dứt theo quy định của Luật Nhà ở.
Bên nào muốn chấm dứt trước hạn phải báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày.
Nếu Bên B chấm dứt trước hạn không báo trước thì mất tiền cọc. Nếu Bên A chấm dứt trước hạn không báo trước thì hoàn cọc và bồi thường một khoản tương đương tiền cọc.Điều 8. Điều khoản chung
Hai bên cam kết thực hiện đúng các điều khoản đã ký. Mọi thay đổi phải lập thành phụ lục có chữ ký của cả hai.
Tranh chấp trước hết được giải quyết bằng thương lượng, nếu không được thì đưa ra toà án có thẩm quyền.
Hợp đồng gồm ….. trang, lập thành 02 bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 01 bản, có hiệu lực từ ngày ký.BÊN CHO THUÊ (ký, ghi rõ họ tên) BÊN THUÊ (ký, ghi rõ họ tên)
4. Phụ lục bàn giao tài sản
Đây là phần hay bị bỏ qua nhất và cũng là phần gây cãi nhau nhiều nhất lúc trả nhà. Phụ lục nên có cột số lượng, tình trạng và ảnh chụp kèm.
| STT | Tài sản | Số lượng | Tình trạng khi nhận | Tình trạng khi trả |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Máy lạnh | …. | …. | …. |
| 2 | Máy nước nóng | …. | …. | …. |
| 3 | Tủ quần áo, giường, nệm | …. | …. | …. |
| 4 | Bếp, máy hút mùi | …. | …. | …. |
| 5 | Chỉ số điện, chỉ số nước | …. | …. | …. |
| 6 | Số chìa khoá, thẻ thang máy, thẻ xe | …. | …. | …. |
5. Sáu điều khoản nên ghi rõ để khỏi cãi nhau
- Chốt chỉ số điện nước lúc nhận nhà. Chụp ảnh đồng hồ và ghi vào phụ lục.
- Mức sửa chữa nhỏ do ai chịu. Thông lệ là hư hỏng dưới một mức tiền nhất định thì bên thuê tự lo, trên mức đó bên cho thuê chịu. Ghi con số cụ thể.
- Trường hợp bất khả kháng. Nhà bị thu hồi, cháy nổ, ngập kéo dài thì xử lý tiền cọc ra sao.
- Quyền định giá lại khi gia hạn. Nên ghi trần tăng theo phần trăm thay vì để trống.
- Ai đứng ra đăng ký tạm trú. Thường chủ nhà khai báo lưu trú, khách thuê cung cấp giấy tờ.
- Nhà đang thế chấp ngân hàng hay không. Nếu có thì phải có văn bản đồng ý cho thuê của ngân hàng.
6. Thuế phải nộp khi cho thuê nhà
Cá nhân cho thuê nhà có tổng doanh thu trong năm dưới ngưỡng chịu thuế thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Từ ngày 01/7/2025, ngưỡng này được nâng lên 200 triệu đồng một năm.
| Doanh thu cho thuê trong năm | Thuế phải nộp |
|---|---|
| Từ 200 triệu đồng trở xuống | Không phải nộp thuế GTGT và TNCN |
| Trên 200 triệu đồng | 5 phần trăm thuế GTGT cộng 5 phần trăm thuế TNCN trên tổng doanh thu |
Ngoài ra còn lệ phí môn bài nếu thuộc diện phải nộp. Ngưỡng và mức thu có thể thay đổi, nên hỏi lại chi cục thuế nơi có nhà trước khi kê khai.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng thuê nhà viết tay có giá trị không?
Có, miễn là lập thành văn bản, có đủ thông tin hai bên, đối tượng thuê, giá và thời hạn, và có chữ ký. Viết tay hay đánh máy đều được.
Chủ nhà đuổi trước hạn thì làm sao?
Nếu hợp đồng còn thời hạn và bên thuê không vi phạm thì chủ nhà không được đơn phương chấm dứt. Bên thuê có quyền yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc đòi bồi thường.
Mất cọc trong trường hợp nào?
Chỉ mất cọc khi hợp đồng có ghi rõ. Nếu hợp đồng không ghi điều kiện trừ cọc thì rất khó căn cứ để giữ tiền. Đây là lý do phải ghi cụ thể từng trường hợp.
Thuê nhà có cần đăng ký tạm trú không?
Có. Người đến ở từ 30 ngày trở lên tại nơi không phải nơi thường trú phải đăng ký tạm trú. Chủ nhà có trách nhiệm thông báo lưu trú.
Nhà chưa có sổ hồng có cho thuê được không?
Được. Nhà ở cho thuê không bắt buộc phải có giấy chứng nhận, nhưng bên thuê nên kiểm tra người cho thuê có đúng là chủ hoặc người được uỷ quyền hợp lệ hay không.
Kết luận
Một hợp đồng thuê nhà tốt không cần dài, chỉ cần đủ tám điều khoản cơ bản cộng một phụ lục bàn giao tài sản có ảnh. Hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc công chứng, nhưng ghi càng rõ thì càng ít phải tranh luận lúc trả nhà.
Bài liên quan
- Biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà: nội dung bắt buộc và cách tránh tranh chấp
- Giấy xác nhận cư trú xin ở đâu? Thủ tục và cách lấy online
- Mẫu giấy uỷ quyền sử dụng đất: khi nào hợp lệ
- Đặt cọc mua nhà đất: mức cọc, mẫu hợp đồng và cách tránh mất cọc
Bài viết mang tính tham khảo, tổng hợp theo Luật Nhà ở 2023, Bộ luật Dân sự 2015 và quy định thuế hiện hành. Mẫu hợp đồng cần điều chỉnh theo tình huống cụ thể.
