Nhà trong hẻm ở TP.HCM hầu như luôn đi qua một phần đất của người khác. Chừng nào còn hòa thuận thì không ai để ý, đến khi chủ đất phía ngoài bán nhà hoặc dựng cổng thì mới vỡ ra là lối đi không được ghi ở đâu cả. Bài này nói về quyền đối với lối đi chung và cách đưa nó vào giấy tờ.
1. Lối đi chung là gì?
Lối đi chung là phần diện tích dùng để đi lại cho từ hai thửa đất trở lên. Trong thực tế có ba dạng phổ biến:
| Dạng | Đặc điểm | Mức độ an toàn |
|---|---|---|
| Đường, hẻm do nhà nước quản lý | Là đất giao thông, không thuộc sở hữu ai | An toàn nhất |
| Lối đi chung đã được thể hiện trên giấy chứng nhận | Có trên sơ đồ thửa đất hoặc phần ghi chú | Tương đối an toàn |
| Lối đi thực tế, chỉ thoả thuận miệng | Nằm trên đất của một chủ cụ thể, không ghi đâu cả | Rủi ro cao |
2. Quyền về lối đi qua theo luật
Bộ luật Dân sự quy định chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác, không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý.
- Phải đền bù cho chủ đất dành lối đi, trừ khi các bên có thoả thuận khác.
- Vị trí, chiều dài, chiều rộng, chiều cao do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà nhất cho các bên.
- Có tranh chấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc toà án xác định.
Trường hợp đặc biệt: khi một thửa đất được chia thành nhiều phần cho các chủ khác nhau, thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong, và không có đền bù. Đây chính là tình huống tách thửa bán nhiều căn trong một khu đất.
3. Cách thể hiện lối đi chung trên sổ đỏ
Có hai cách thường dùng:
- Thể hiện trên sơ đồ thửa đất. Phần lối đi được vẽ và ghi chú là lối đi chung, kèm kích thước. Đây là cách rõ ràng nhất.
- Đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề. Hai bên lập văn bản thoả thuận có công chứng, sau đó đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai để ghi nhận quyền về lối đi trên giấy chứng nhận của cả hai thửa.
Cách thứ hai quan trọng ở chỗ: khi chủ đất phía ngoài bán nhà cho người khác, quyền về lối đi đã đăng ký vẫn còn hiệu lực với chủ mới. Thoả thuận miệng thì không.
4. Kiểm tra gì trước khi mua nhà có lối đi chung
- Xem sơ đồ thửa đất trên giấy chứng nhận xem lối đi có được vẽ và ghi chú hay không.
- Hỏi lối đi nằm trên đất của ai. Nếu nằm trên thửa đất của một cá nhân, phải có văn bản thoả thuận đã công chứng.
- Đo lại chiều rộng thực tế. Chiều rộng lối đi ảnh hưởng trực tiếp đến việc được cấp phép xây dựng và số tầng được xây.
- Xin thông tin quy hoạch để biết hẻm có nằm trong diện mở rộng hay không.
- Hỏi hàng xóm. Cách đơn giản nhưng hiệu quả nhất để biết khu đó từng có tranh chấp lối đi hay chưa.
5. Khi bị bít lối đi thì làm gì
| Bước | Nội dung |
|---|---|
| 1. Thương lượng | Làm việc trực tiếp, ghi biên bản có chữ ký hai bên |
| 2. Hòa giải tại cấp xã, phường | Với tranh chấp đất đai, đây là thủ tục bắt buộc trước khi kiện |
| 3. Lập vi bằng ghi nhận hiện trạng | Chụp ảnh, ghi nhận việc bít lối đi để làm chứng cứ |
| 4. Khởi kiện tại toà án | Yêu cầu mở lối đi, xác định vị trí và kích thước, bồi thường thiệt hại |
Hồ sơ càng đầy đủ thì càng nhanh: giấy chứng nhận, sơ đồ thửa đất, ảnh hiện trạng qua các năm, lời khai của hàng xóm về việc lối đi đã tồn tại ổn định.
6. Hai hiểu lầm phổ biến
- “Đi lâu năm thì thành lối đi của mình”. Việc sử dụng lâu năm là tình tiết được xem xét nhưng không tự động tạo ra quyền sở hữu đối với phần đất đó.
- “Lối đi chung thì ai cũng được xây, để xe thoải mái”. Không. Lối đi chung phải được bảo đảm thông suốt, việc chiếm dụng làm cản trở là căn cứ để bên kia yêu cầu chấm dứt.
Câu hỏi thường gặp
Lối đi chung có được cấp sổ không?
Phần lối đi chung thường không được cấp sổ riêng cho một người. Nó có thể được thể hiện trên sơ đồ thửa đất hoặc cấp chung cho các hộ cùng sử dụng.
Diện tích lối đi có tính vào diện tích nhà tôi không?
Thông thường không tính vào diện tích được công nhận riêng. Khi mua, hãy hỏi rõ con số trên sổ đã trừ phần lối đi hay chưa.
Chủ đất có được thu tiền đi lại không?
Luật cho phép bên được dành lối đi phải đền bù cho chủ đất, trừ khi có thoả thuận khác hoặc thuộc trường hợp chia tách thửa đất. Mức đền bù do hai bên thoả thuận.
Hẻm rộng bao nhiêu thì được xây nhà?
Phụ thuộc quy định về lộ giới và quy chuẩn xây dựng của từng địa phương. Hẻm càng nhỏ thì số tầng được xây càng hạn chế, nên hỏi cơ quan cấp phép trước khi mua.
Mua nhà mà lối đi không có trên sổ thì sao?
Nên yêu cầu bên bán cùng chủ đất phía ngoài lập văn bản thoả thuận về lối đi, công chứng và đăng ký trước khi đặt cọc. Đây là điều kiện nên đưa vào hợp đồng đặt cọc.
Kết luận
Lối đi chung chỉ an toàn khi nó nằm trên giấy tờ, không phải trên thoả thuận miệng. Trước khi đặt cọc một căn nhà trong hẻm, hãy xem sơ đồ thửa đất và hỏi một câu đơn giản: lối vào này nằm trên đất của ai, và đã được ghi nhận chưa.
Bài liên quan
- Tra cứu quy hoạch đất đai: 5 cách kiểm tra chính xác trước khi mua
- Diện tích tối thiểu tách thửa tại TP.HCM 2026
- Đặt cọc mua nhà đất: mức cọc và cách tránh mất cọc
- Hợp đồng mua bán đất: mẫu chuẩn và thủ tục công chứng
Bài viết mang tính tham khảo, tổng hợp theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Quy định về lộ giới và cấp phép xây dựng khác nhau theo từng địa phương.
