Hợp đồng góp vốn mua đất: mẫu, rủi ro và cách bảo vệ

Hai ba người góp tiền mua chung một mảnh đất là chuyện rất phổ biến khi vốn riêng chưa đủ. Nhưng khi đất lên giá hoặc một người cần rút vốn, tranh chấp rất dễ xảy ra. Bài này chỉ cách góp vốn mua đất an toàn.

Hợp đồng góp vốn mua đất chung — Góp vốn mua đất chung cần văn bản rõ tỷ lệ và cách chia khi bán

1. Hai cách mua đất chung

Cách	Cách thể hiện	Mức độ an toàn
Đứng tên đồng sở hữu trên sổ	Cả hai cùng ghi tên trên giấy chứng nhận	An toàn nhất
Một người đứng tên, người kia góp vốn	Chỉ có hợp đồng góp vốn giữa hai bên	Rủi ro cao hơn

Khuyến nghị: nếu đủ điều kiện, nên đứng tên đồng sở hữu trên sổ thay vì chỉ dựa vào hợp đồng góp vốn. Đứng tên trên sổ là bằng chứng quyền sở hữu mạnh nhất.

2. Khi nào dùng hợp đồng góp vốn

Hợp đồng góp vốn mua đất dùng khi:

Thửa đất không đủ diện tích để tách thành nhiều sổ, không thể chia riêng.
Một người đứng tên vay ngân hàng, người kia góp phần vốn còn lại.
Nhóm bạn bè, người thân góp tiền đầu tư đất để bán lại.

Trong mọi trường hợp, hợp đồng phải ghi rõ tỷ lệ góp vốn và cách chia lợi nhuận hoặc phần sở hữu.

3. Mẫu hợp đồng góp vốn mua đất

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG GÓP VỐN MUA ĐẤT

Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ….., các bên gồm:

Bên góp vốn thứ nhất: Họ tên ….., giấy tờ số ….., địa chỉ ….., điện thoại …..
Bên góp vốn thứ hai: Họ tên ….., giấy tờ số ….., địa chỉ ….., điện thoại …..

Điều 1. Mục đích góp vốn
Các bên cùng góp vốn để nhận chuyển nhượng thửa đất tại địa chỉ ….., thửa số ….., tờ bản đồ số ….., diện tích ….. m2.

Điều 2. Tổng vốn và tỷ lệ góp
Tổng giá trị ….. đồng. Bên thứ nhất góp ….. đồng, tương ứng ….. phần trăm. Bên thứ hai góp ….. đồng, tương ứng ….. phần trăm.

Điều 3. Đứng tên trên giấy chứng nhận
Thửa đất được đứng tên ….. (ghi rõ đứng tên ai, hoặc đứng tên cả hai là đồng sở hữu). Các bên xác nhận thửa đất là tài sản chung theo tỷ lệ góp vốn tại Điều 2.

Điều 4. Quyền và nghĩa vụ
Quyết định về thửa đất (bán, cho thuê, thế chấp) phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các bên. Chi phí phát sinh chia theo tỷ lệ góp vốn.

Điều 5. Phân chia khi bán
Khi bán thửa đất, sau khi trừ chi phí và thuế, số tiền còn lại chia theo tỷ lệ góp vốn. Trường hợp một bên muốn rút vốn trước, giải quyết theo: ………………………… (ưu tiên bên còn lại mua lại theo giá thị trường, hoặc cùng bán).

Điều 6. Giải quyết tranh chấp
Thương lượng, nếu không được thì đưa ra toà án có thẩm quyền.

Hợp đồng lập thành ….. bản, mỗi bên giữ một bản, nên công chứng để tăng giá trị chứng cứ.

CÁC BÊN GÓP VỐN (ký, ghi rõ họ tên)

4. Bốn rủi ro lớn nhất

Người đứng tên tự ý bán hoặc thế chấp. Nếu chỉ có hợp đồng góp vốn mà không đứng tên trên sổ, người góp vốn rất khó ngăn giao dịch.
Người đứng tên dinh nợ hoặc bị kiện. Thửa đất có thể bị kê biên dù người khác cũng góp vốn.
Không thống nhất được lúc bán. Một người muốn bán, người kia muốn giữ, dẫn đến bế tắc.
Một bên qua đời. Phần vốn góp trở thành di sản thừa kế, phát sinh thêm người liên quan.

5. Cách bảo vệ quyền lợi

Ưu tiên đứng tên đồng sở hữu trên giấy chứng nhận.
Nếu phải dùng hợp đồng góp vốn, nên công chứng để tăng giá trị chứng cứ.
Giữ toàn bộ chứng từ chuyển tiền góp vốn, ghi rõ nội dung.
Ghi rõ cơ chế khi một bên muốn rút vốn và khi bán thửa đất.
Nếu đứng tên đồng sở hữu, lập thêm văn bản thoả thuận phân chia phần sở hữu có công chứng.

Nhắc lại: hợp đồng góp vốn giữa hai cá nhân chỉ ràng buộc hai người với nhau, không làm cho người góp vốn trở thành chủ sử dụng đất nếu không đứng tên trên sổ.

Câu hỏi thường gặp

Hai người mua chung một mảnh đất có được đứng tên cả hai không?

Được. Thửa đất được cấp sổ đồng sở hữu ghi tên cả hai. Nên lập thêm văn bản thoả thuận phần sử dụng hoặc tỷ lệ sở hữu.

Hợp đồng góp vốn có cần công chứng không?

Không bắt buộc, nhưng nên công chứng để tăng giá trị chứng cứ khi có tranh chấp.

Chỉ góp vốn, không đứng tên thì có quyền gì?

Có quyền theo hợp đồng góp vốn đối với người đứng tên, nhưng không phải chủ sử dụng đất trước pháp luật. Đây là lý do nên đứng tên trên sổ.

Một bên muốn bán, bên kia không thì sao?

Nếu hợp đồng đã ghi cơ chế xử lý thì làm theo. Nếu không, phải thương lượng hoặc yêu cầu toà chia tài sản chung, rất mất thời gian.

Góp vốn mua đất rồi tách sổ riêng được không?

Chỉ khi phần diện tích mỗi người đủ hạn mức tách thửa của địa phương. Nếu không đủ thì chỉ có thể đứng tên đồng sở hữu.

Kết luận

Góp vốn mua đất chung an toàn nhất là đứng tên đồng sở hữu trên sổ. Nếu buộc phải dùng hợp đồng góp vốn thì ghi rõ tỷ lệ, cơ chế rút vốn và cách chia khi bán, công chứng và giữ chứng từ chuyển tiền. Rõ từ đầu thì tránh được phần lớn tranh chấp lúc đất lên giá.

Bài liên quan

Bài viết mang tính tham khảo, tổng hợp theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Mẫu hợp đồng cần điều chỉnh theo tình huống cụ thể.

Hợp đồng góp vốn mua đất: mẫu, rủi ro và cách bảo vệ quyền lợi