Hợp đồng đặt cọc thuê nhà: mẫu chuẩn và cách đòi lại tiền cọc

Tiền cọc thuê nhà thường bằng một đến hai tháng tiền thuê, với nhiều người là vài chục triệu. Nhưng phần lớn giao dịch chỉ có một tờ giấy biên nhận ba dòng. Đến lúc trả nhà, chủ nhà trừ khoản này khoản kia thì không có căn cứ gì để cãi. Bài này đưa mẫu hợp đồng đặt cọc đầy đủ và giải thích quyền của từng bên.

1. Hai loại tiền cọc khác nhau

Rất nhiều tranh chấp bắt đầu từ việc hai bên không phân biệt hai loại này. Nếu đã chuyển thành cọc bảo đảm thì phải ghi rõ trong hợp đồng thuê, không để trôi nổi ở tờ giấy cọc cũ.

2. Quy định về đặt cọc theo luật

Bộ luật Dân sự quy định hậu quả pháp lý của đặt cọc như sau:

Điểm nhiều người không biết: khi chủ nhà đổi ý không cho thuê nữa thì phải trả lại cọc và bồi thường thêm một khoản bằng tiền cọc, trừ khi hai bên đã thoả thuận khác. Phạt cọc là quyền của người đi thuê, không phải xin cho.

3. Mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC THUÊ NHÀ

Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ….., tại …………………………, chúng tôi gồm:

BÊN NHẬN CỌC (Bên A):
Họ và tên: …………………………
Giấy tờ tuỳ thân số: ………………………… cấp ngày ….. tại …………………………
Địa chỉ thường trú: …………………………
Điện thoại: ………………………… Số tài khoản: …………………………
Là chủ sở hữu / người được uỷ quyền cho thuê căn nhà nói tại Điều 1.

BÊN ĐẶT CỌC (Bên B):
Họ và tên: …………………………
Giấy tờ tuỳ thân số: ………………………… cấp ngày ….. tại …………………………
Địa chỉ thường trú: …………………………
Điện thoại: …………………………

Điều 1. Tài sản thuê
Địa chỉ: …………………………
Diện tích sử dụng: ….. m2. Số phòng ngủ: ….. Số phòng tắm: …..
Tình trạng nội thất: có sẵn / không có (chọn một), danh mục tại Phụ lục 01 nếu có.

Điều 2. Tiền đặt cọc
Bên B đặt cọc cho Bên A số tiền: ….. đồng (bằng chữ: …………………………).
Hình thức: tiền mặt / chuyển khoản (chọn một). Bên A xác nhận đã nhận đủ số tiền trên.
Mục đích: bảo đảm hai bên ký hợp đồng thuê nhà vào ngày ….. tháng ….. năm …..

Điều 3. Điều khoản thuê dự kiến
Giá thuê: ….. đồng mỗi tháng, chưa bao gồm điện, nước, internet, phí quản lý, phí gửi xe.
Thời hạn thuê: ….. tháng, từ ngày ….. đến ngày …..
Ngày nhận nhà: …..
Tiền đặt cọc này sẽ chuyển thành tiền cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng thuê, hoặc được trừ vào tiền thuê tháng đầu (chọn một).

Điều 4. Cam kết của Bên A
Căn nhà thuộc quyền định đoạt hợp pháp của Bên A, không có tranh chấp, không bị kê biên.
Không cho người khác thuê hoặc nhận cọc của người khác đối với căn nhà này trong thời gian còn hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
Bàn giao nhà đúng ngày và đúng tình trạng đã thoả thuận.
Đồng ý cho Bên B đăng ký tạm trú tại địa chỉ trên.

Điều 5. Cam kết của Bên B
Đến ký hợp đồng thuê và nhận nhà đúng ngày đã thoả thuận.
Thanh toán đầy đủ các khoản theo hợp đồng thuê sau khi ký.

Điều 6. Xử lý tiền cọc
Nếu hai bên ký hợp đồng thuê: tiền cọc được xử lý theo Điều 3.
Nếu Bên B không ký hợp đồng thuê: Bên B mất toàn bộ tiền cọc.
Nếu Bên A không cho thuê nữa: Bên A hoàn trả tiền cọc và bồi thường một khoản bằng tiền cọc, trong thời hạn ….. ngày.
Nếu không ký được vì lý do khách quan không do lỗi của bên nào (nhà bị thu hồi, cháy, thiên tai): Bên A hoàn trả toàn bộ tiền cọc, không phạt.

Điều 7. Điều khoản chung
Hợp đồng có hiệu lực từ ngày ký. Mọi thay đổi phải lập thành văn bản có chữ ký hai bên.
Tranh chấp được giải quyết bằng thương lượng, nếu không được thì đưa ra toà án có thẩm quyền.
Hợp đồng lập thành 02 bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 01 bản.

BÊN NHẬN CỌC (ký, ghi rõ họ tên)         BÊN ĐẶT CỌC (ký, ghi rõ họ tên)

4. Mức cọc phổ biến

Không có quy định pháp luật về mức cọc tối đa, hoàn toàn do hai bên thoả thuận. Cọc càng cao thì người thuê càng chịu rủi ro, nên cân nhắc kỹ với chủ nhà chưa từng biết.

5. Những trường hợp bị trừ cọc lúc trả nhà

Chỉ được trừ nếu hợp đồng có ghi. Những khoản hợp lý thường gặp:

• Tiền điện, nước, internet, phí quản lý còn nợ.
• Chi phí sửa chữa hư hỏng do bên thuê gây ra, có chứng từ.
• Tiền thuê còn thiếu của kỳ cuối.
• Phạt vi phạm do chấm dứt trước hạn không báo trước, nếu hợp đồng có quy định.

Không được trừ hao mòn tự nhiên: sơn bạc màu, bản lề lỏng, thiết bị hỏng do hết tuổi thọ. Đây là lý do phụ lục bàn giao có ảnh chụp rất quan trọng.

6. Bốn rủi ro lớn nhất khi đặt cọc

1. Cọc cho người không phải chủ nhà. Yêu cầu xem giấy chứng nhận và giấy tờ tuỳ thân, đối chiếu tên. Nếu là người được uỷ quyền thì phải có văn bản uỷ quyền.
2. Cọc cho môi giới. Tiền cọc nên chuyển thẳng cho chủ nhà. Nếu bắt buộc qua môi giới thì phải có giấy uỷ quyền thu tiền.
3. Nhà đang thế chấp hoặc nằm trong diện giải toả. Hỏi trước và ghi cam kết vào hợp đồng đặt cọc.
4. Chuyển khoản không ghi nội dung. Luôn ghi rõ nội dung chuyển tiền là đặt cọc thuê nhà tại địa chỉ nào, chuyển vào tài khoản đúng tên chủ nhà.

7. Chủ nhà không trả cọc thì làm gì

1. Gửi văn bản yêu cầu hoàn trả, nêu rõ số tiền và thời hạn. Gửi qua tin nhắn hoặc thư có xác nhận để lưu bằng chứng.
2. Tập hợp hồ sơ: hợp đồng đặt cọc, hợp đồng thuê, biên lai chuyển tiền, phụ lục bàn giao, ảnh hiện trạng lúc trả nhà.
3. Nếu số tiền lớn, có thể mời Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hiện trạng bàn giao và việc từ chối trả cọc.
4. Khởi kiện tại toà án nơi bị đơn cư trú. Tranh chấp hợp đồng dân sự không bắt buộc hòa giải tại phường như tranh chấp đất đai.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng đặt cọc thuê nhà có cần công chứng không?

Không bắt buộc. Chỉ cần lập thành văn bản có chữ ký hai bên là có giá trị. Với số tiền lớn hoặc thuê mặt bằng dài hạn thì nên công chứng.

Đặt cọc rồi đổi ý có lấy lại tiền được không?

Không, nếu việc không ký hợp đồng là do lỗi của bên đặt cọc. Trừ khi hai bên thoả thuận lại.

Chủ nhà trả cọc chậm thì sao?

Nên ghi sẵn thời hạn hoàn trả trong hợp đồng, ví dụ 07 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, kèm mức phạt chậm trả. Không ghi thì rất khó ép.

Cọc giữ chỗ có được trừ vào tiền thuê không?

Tùy thoả thuận. Phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc là trừ vào tiền thuê tháng đầu hay chuyển thành cọc bảo đảm.

Có cần người làm chứng không?

Không bắt buộc, nhưng nếu giao tiền mặt số lớn thì nên có người chứng hoặc chuyển khoản để có dấu vết giao dịch.

Kết luận

Hợp đồng đặt cọc thuê nhà không cần dài, chỉ cần ghi đủ bốn thứ: số tiền cọc, ngày ký hợp đồng thuê, giá thuê dự kiến và cách xử lý cọc trong từng tình huống. Nhớ rằng khi chủ nhà đổi ý, người thuê được nhận lại cọc và một khoản bồi thường tương đương, trừ khi đã thoả thuận khác.

Bài liên quan

• Biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà: nội dung bắt buộc
• Đặt cọc mua nhà đất: mức cọc và cách tránh mất cọc
• Giấy xác nhận cư trú xin ở đâu? Thủ tục và cách lấy online
• Sleep box là gì? Chi phí và rủi ro pháp lý

Bài viết mang tính tham khảo, tổng hợp theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023. Mẫu hợp đồng cần điều chỉnh theo tình huống cụ thể.