Cùng một căn nhà nhưng chủ đầu tư nói 80 m2, sổ hồng ghi 72 m2, nhà thầu báo giá trên 150 m2. Không ai sai cả, chỉ là mỗi bên dùng một loại diện tích khác nhau. Bài này phân biệt rõ bốn khái niệm hay bị lẫn: diện tích xây dựng, diện tích sàn, diện tích thông thuỷ và diện tích tim tường.
1. Diện tích xây dựng là gì?
Diện tích xây dựng là diện tích phần đất mà công trình chiếm chỗ, đo theo hình chiếu bằng của công trình, tính đến mép ngoài tường bao.
Ví dụ: lô đất 5 m nhân 20 m bằng 100 m2, xây kín 4 m nhân 16 m thì diện tích xây dựng là 64 m2, phần còn lại là sân và khoảng lùi.
Mật độ xây dựng = Diện tích xây dựng chia cho Diện tích lô đất, nhân 100 phần trăm. Với ví dụ trên là 64 phần trăm.
Mật độ xây dựng tối đa được ghi trong giấy phép xây dựng và quy định của từng địa phương, lô càng nhỏ thì mật độ cho phép càng cao.
2. Diện tích sàn là gì?
Diện tích sàn (tổng diện tích sàn xây dựng) là tổng diện tích của tất cả các tầng cộng lại, bao gồm tầng hầm, tầng lửng, tầng áp mái nếu có.
Vẫn ví dụ trên: nhà 3 tầng, mỗi tầng 64 m2 thì tổng diện tích sàn là 192 m2.
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn chia cho Diện tích lô đất. Với ví dụ trên là 192 chia 100 bằng 1,92 lần.
3. Diện tích thông thuỷ và diện tích tim tường
Hai khái niệm này dùng cho căn hộ chung cư và là nguyên nhân gây tranh cãi nhiều nhất khi nhận nhà.
| Tiêu chí | Diện tích thông thuỷ | Diện tích tim tường |
|---|---|---|
| Tên gọi khác | Diện tích sử dụng căn hộ, diện tích lọt lòng | Diện tích sàn xây dựng căn hộ |
| Cách đo | Đo phần lọt lòng bên trong, từ mép trong tường | Đo từ tim tường bao và tim tường ngăn giữa hai căn |
| Tường bao ngoài | Không tính | Tính một nửa đến tim tường |
| Tường ngăn giữa hai căn hộ | Không tính | Tính một nửa |
| Tường ngăn các phòng bên trong căn | Có tính | Có tính |
| Cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn | Không tính | Có tính |
| Ban công, lô gia | Có tính | Có tính |
| Con số thu được | Nhỏ hơn | Lớn hơn, thường chênh 5 đến 10 phần trăm |
Theo quy định hiện hành, diện tích sử dụng căn hộ ghi trên giấy chứng nhận được tính theo kích thước thông thuỷ. Đây là con số quyết định khi tranh chấp.
Ví dụ con số: căn hộ tim tường 80 m2, thông thuỷ khoảng 74 m2. Nếu giá bán là 50 triệu đồng mỗi m2 thì tính theo tim tường là 4 tỷ, tính theo thông thuỷ là 3,7 tỷ. Chênh 300 triệu chỉ vì cách tính.
4. Nhà thầu tính diện tích xây dựng để báo giá như thế nào?
Khi xây nhà phố, nhà thầu không báo giá trên diện tích sàn thực mà quy đổi các hạng mục phụ sang m2 theo hệ số. Đây là lý do con số báo giá luôn lớn hơn diện tích sàn thực tế.
| Hạng mục | Hệ số quy đổi thường gặp |
|---|---|
| Sàn các tầng có mái che | 100 phần trăm |
| Móng đơn | Khoảng 30 đến 50 phần trăm |
| Móng băng, móng cọc | Khoảng 50 đến 70 phần trăm |
| Tầng hầm | Khoảng 150 đến 250 phần trăm tùy độ sâu |
| Mái bê tông | Khoảng 50 phần trăm |
| Mái tôn | Khoảng 30 phần trăm |
| Sân, lối đi không mái | Khoảng 50 phần trăm |
| Thông tầng, giếng trời | Khoảng 50 phần trăm |
Các hệ số trên là thông lệ thị trường, không phải quy định pháp luật. Mỗi nhà thầu đặt hệ số khác nhau, nên bắt buộc phải yêu cầu bảng bóc tách chi tiết trước khi ký hợp đồng.
5. Cách tự kiểm tra khi nhận nhà
- Đọc lại hợp đồng mua bán xem diện tích được ghi là thông thuỷ hay tim tường, và giá bán tính trên con số nào.
- Xem điều khoản sai số cho phép. Thông lệ là cộng trừ 2 phần trăm. Vượt mức này thì phải điều chỉnh tiền.
- Đo lại bằng thước laser. Đo từ mép trong tường, cộng thêm diện tích tường ngăn bên trong và ban công để ra diện tích thông thuỷ.
- Trừ phần cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn, vì phần này không tính vào thông thuỷ.
- So với bản vẽ kèm hợp đồng và với diện tích ghi trên giấy chứng nhận khi được cấp.
6. Bảng tóm tắt nhanh
| Loại diện tích | Dùng ở đâu | Ý nghĩa với người mua |
|---|---|---|
| Diện tích xây dựng | Giấy phép xây dựng, mật độ xây dựng | Biết được xây kín bao nhiêu trên lô đất |
| Diện tích sàn | Hồ sơ thiết kế, hệ số sử dụng đất | Biết tổng không gian sử dụng |
| Diện tích thông thuỷ | Sổ hồng căn hộ, diện tích sử dụng | Con số thực sự được dùng, quan trọng nhất |
| Diện tích tim tường | Hợp đồng mua bán cũ, báo giá của một số chủ đầu tư | Luôn lớn hơn thực tế sử dụng |
| Diện tích xây dựng quy đổi | Báo giá của nhà thầu | Chỉ dùng để tính tiền thi công |
Câu hỏi thường gặp
Sổ hồng căn hộ ghi diện tích nào?
Ghi diện tích sử dụng căn hộ, tính theo kích thước thông thuỷ. Một số giấy chứng nhận ghi thêm diện tích sàn xây dựng để tham chiếu.
Ban công có được tính vào diện tích căn hộ không?
Có. Ban công và lô gia được tính vào diện tích sử dụng căn hộ. Nếu ban công có phần tường chung thì tính từ mép trong của tường.
Chênh lệch bao nhiêu phần trăm thì được đòi bồi thường?
Tùy điều khoản trong hợp đồng mua bán. Thông lệ thị trường là sai số cộng trừ 2 phần trăm; vượt thì bên bán hoàn tiền hoặc bên mua nộp thêm theo đơn giá gốc.
Tầng lửng có tính vào diện tích sàn không?
Có. Tầng lửng, tầng hầm và tầng áp mái đều được tính vào tổng diện tích sàn xây dựng của công trình.
Mật độ xây dựng tối đa bao nhiêu?
Phụ thuộc diện tích lô đất và quy hoạch từng khu vực. Lô nhỏ dưới 100 m2 thường được xây mật độ cao, lô càng lớn thì mật độ cho phép càng giảm. Con số chính xác nằm trong giấy phép xây dựng.
Kết luận
Diện tích xây dựng dùng để tính mật độ, diện tích sàn dùng để tính hệ số sử dụng đất, còn khi mua căn hộ thì chỉ có một con số thực sự đáng quan tâm là diện tích thông thuỷ. Trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào, hãy hỏi thẳng một câu: con số này là loại diện tích gì.
Bài liên quan
- Nhà cấp 4 là gì? Tiêu chí phân cấp, chi phí xây và có phải xin phép
- Diện tích tối thiểu tách thửa tại TP.HCM 2026
- Sổ hồng là gì? Phân biệt sổ hồng và sổ đỏ
- Giá đất hiện nay bao nhiêu 1m2? Cách tra cứu và định giá
Bài viết mang tính tham khảo, tổng hợp theo Luật Nhà ở 2023, quy chuẩn xây dựng hiện hành và thông lệ báo giá thi công trên thị trường.
