Đất trồng cây lâu năm là loại đất được rao bán nhiều nhất ở vùng ven TP.HCM, Đồng Nai, Lâm Đồng và các tỉnh lân cận, vì giá chỉ bằng một phần nhỏ so với đất thổ cư. Nhưng đất rẻ luôn đi kèm giới hạn về quyền sử dụng. Bài này làm rõ đất CLN được và không được làm gì.
1. Đất trồng cây lâu năm là gì?
Đất trồng cây lâu năm, ký hiệu CLN trên bản đồ địa chính và giấy chứng nhận, là đất dùng để trồng các loại cây chỉ gieo trồng một lần nhưng sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm.
| Nhóm cây | Ví dụ |
|---|---|
| Cây công nghiệp lâu năm | Cao su, cà phê, hồ tiêu, điều, chè |
| Cây ăn quả lâu năm | Sầu riêng, bưởi, xoài, mít, nhãn |
| Cây dược liệu lâu năm | Quế, hồi |
| Cây lấy gỗ, cây bóng mát | Xoan, bạch đàn trồng ngoài đất rừng |
Phân biệt nhanh: CLN là cây lâu năm, BHK và NHK là đất trồng cây hàng năm, LUC là đất chuyên trồng lúa nước, RSX là đất rừng sản xuất. Tất cả đều thuộc nhóm đất nông nghiệp, không phải đất ở.
2. Thời hạn sử dụng
| Nội dung | Quy định |
|---|---|
| Thời hạn giao đất cho hộ gia đình, cá nhân | 50 năm |
| Khi hết hạn | Được tiếp tục sử dụng theo thời hạn mới nếu có nhu cầu và vẫn sử dụng đúng mục đích |
| Thể hiện trên sổ | Ghi rõ ngày hết hạn sử dụng đất |
Hết hạn không có nghĩa là bị thu hồi. Nhưng khi mua, nên nhìn ngày hết hạn trên sổ để biết còn bao nhiêu năm, vì điều này ảnh hưởng đến khả năng thế chấp và giá bán lại.
3. Đất CLN có xây nhà được không?
Không. Xây nhà ở trên đất CLN khi chưa chuyển mục đích là hành vi sử dụng đất sai mục đích, bị xử phạt hành chính và có thể bị buộc khôi phục hiện trạng, tức tháo dỡ công trình.
Những gì được phép làm trên đất CLN:
- Trồng, chăm sóc và khai thác cây lâu năm.
- Xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định và trong giới hạn cho phép của địa phương, như nhà kho, chỗ chứa vật tư.
- Chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê theo quy định.
Nhiều người thấy quanh khu có nhà xây sẵn trên đất CLN rồi yên tâm làm theo. Thực tế đó là các công trình vi phạm chưa bị xử lý, không phải căn cứ cho rằng việc đó hợp pháp.
4. Chuyển CLN lên thổ cư
Đất CLN thuộc nhóm dễ chuyển mục đích hơn đất lúa, nhưng vẫn phải đủ hai điều kiện cốt lõi:
- Thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được duyệt là đất ở.
- Có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền.
Khoản tiền phải nộp là chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất, nhân với diện tích chuyển. Đây thường là khoản lớn hơn cả tiền mua mảnh đất. Chi tiết xem bài Lên thổ cư là gì.
5. Mua bán đất CLN
| Nội dung | Quy định |
|---|---|
| Ai được nhận chuyển nhượng | Cá nhân, hộ gia đình trong nước, trong hạn mức nhận chuyển nhượng theo quy định |
| Hợp đồng | Phải công chứng hoặc chứng thực |
| Điều kiện thửa đất | Có giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng |
| Thuế phí | Thuế TNCN 2 phần trăm và lệ phí trước bạ 0,5 phần trăm như bất động sản khác |
| Tách thửa | Theo hạn mức tách thửa đất nông nghiệp của từng địa phương, thường lớn hơn đất ở |
6. Năm rủi ro khi đầu tư đất CLN
- Không lên thổ được. Nếu quy hoạch không xác định là đất ở thì dù xung quanh đông dân vẫn không chuyển được. Phải xin thông tin quy hoạch bằng văn bản trước khi đặt cọc.
- Tiền chuyển mục đích vượt dự tính. Từ khi bảng giá đất được đưa sát thị trường hơn, khoản này tăng đáng kể.
- Chỉ chuyển được một phần. Nhiều địa phương chỉ cho chuyển lên thổ trong hạn mức, phần còn lại vẫn là CLN.
- Khó vay ngân hàng. Đất nông nghiệp được định giá thấp, hạn mức cho vay nhỏ hơn nhiều so với đất ở.
- Thanh khoản phụ thuộc sóng. Khi thị trường chậm, đất nông nghiệp vùng xa là loại khó bán nhất.
Ba việc phải làm trước khi mua: xin thông tin quy hoạch thửa đất, xem ngày hết hạn sử dụng trên sổ, và ước tính tiền chuyển mục đích theo bảng giá đất hiện hành. Ba con số này quyết định thương vụ có đáng hay không.
7. Đất vườn tạp khác gì đất CLN?
Đất vườn tạp là cách gọi dân gian chỉ phần đất vườn, ao gắn liền với đất ở trong cùng một thửa, trồng nhiều loại cây lẫn lộn, không chuyên canh. Trên giấy chứng nhận, phần đó vẫn được ghi theo loại đất cụ thể như CLN hoặc đất trồng cây hàng năm.
Điểm đáng chú ý: thửa đất có cả phần đất ở và phần đất vườn thì chỉ phần đất ở mới được xây nhà. Khi mua nhà vườn, phải đọc kỹ sổ xem bao nhiêu m2 là đất ở, bao nhiêu là đất nông nghiệp.
Câu hỏi thường gặp
Đất CLN có sổ hồng không?
Có. Đất nông nghiệp đủ điều kiện vẫn được cấp giấy chứng nhận, ghi rõ loại đất là đất trồng cây lâu năm và thời hạn sử dụng.
Dựng nhà tạm, chòi trên đất CLN có được không?
Chỉ được với công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp và trong giới hạn địa phương cho phép. Dựng nhà để ở là sai mục đích. Nên hỏi ủy ban nhân dân cấp xã, phường trước khi làm.
Mua đất CLN có cần làm nông nghiệp không?
Không bắt buộc phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp để nhận chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm, nhưng phải sử dụng đất đúng mục đích, không để hoang.
Để hoang đất CLN có bị thu hồi không?
Có thể. Đất không được sử dụng liên tục trong thời hạn theo quy định thuộc trường hợp bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai.
Đất CLN có được đền bù khi giải toả không?
Có, nhưng được đền bù theo giá đất nông nghiệp, thấp hơn nhiều so với đất ở, kèm các khoản hỗ trợ theo quy định.
Kết luận
Đất CLN rẻ vì quyền sử dụng bị giới hạn: không xây nhà được, có thời hạn, đền bù thấp và vay ngân hàng khó. Giá trị thật của một mảnh CLN nằm ở khả năng chuyển lên thổ cư, mà khả năng đó do quy hoạch quyết định chứ không do lời hứa của người bán.
Bài liên quan
- Đất dịch vụ là gì? Quyền lợi, pháp lý và rủi ro khi mua
- Giá đền bù đất nông nghiệp: cách tính và các khoản hỗ trợ
- Tra cứu quy hoạch đất đai: 5 cách kiểm tra chính xác trước khi mua
- Kinh nghiệm chọn mua đất nền pháp lý an toàn cho người mới
Bài viết mang tính tham khảo, tổng hợp theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn. Hạn mức, bảng giá đất và thủ tục cụ thể khác nhau theo từng địa phương.
