Cách tính lãi suất vay ngân hàng: dư nợ giảm dần và dư nợ gốc

Cùng một con số “lãi suất 12 phần trăm mỗi năm” nhưng số tiền lãi thực trả có thể chênh nhau gần hai lần, chỉ vì cách tính khác nhau. Bài này giải thích hai cách tính và cách quy đổi để so sánh cho công bằng.

1. Hai cách tính

Dư nợ giảm dần
Tiền gốc mỗi tháng = Số tiền vay chia Số tháng vay
Tiền lãi tháng = Dư nợ còn lại nhân Lãi suất năm chia 12

Dư nợ gốc
Tiền gốc mỗi tháng = Số tiền vay chia Số tháng vay
Tiền lãi tháng = Số tiền vay ban đầu nhân Lãi suất năm chia 12

2. Ví dụ so sánh

Vay 500 triệu trong 36 tháng, lãi suất 12 phần trăm mỗi năm. Tiền gốc hai cách đều là 13,89 triệu mỗi tháng.

Chênh lệch 87,5 triệu trên cùng một khoản vay và cùng một con số lãi suất. Đây là lý do phải hỏi rõ cách tính trước khi so sánh hai chào mời.

3. Quy đổi nhanh giữa hai cách

Lãi suất dư nợ gốc nhân khoảng 1,8 đến 1,9 thì xấp xỉ lãi suất dư nợ giảm dần tương đương.

Hệ số quy đổi thay đổi theo kỳ hạn, kỳ hạn càng dài thì chênh lệch càng lớn. Bảng trên dùng để ước lượng nhanh, không thay cho bảng tính chi tiết.

4. Lãi suất thả nổi tính thế nào

Vay mua nhà hầu như luôn có hai giai đoạn: ưu đãi cố định, sau đó thả nổi.

Lãi suất thả nổi = Lãi suất cơ sở của ngân hàng + Biên độ

• Lãi suất cơ sở thường gắn với lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 hoặc 13 tháng, thay đổi theo thị trường.
• Biên độ là con số cố định suốt thời gian vay, ghi trong hợp đồng tín dụng.
• Kỳ điều chỉnh thường 3 hoặc 6 tháng một lần.

Vì biên độ không đổi, đây mới là con số quyết định chi phí vay dài hạn, chứ không phải lãi suất ưu đãi năm đầu.

5. Tự lập bảng tính để kiểm tra

Bạn có thể tự lập bảng tính với năm cột để đối chiếu với lịch trả nợ ngân hàng đưa:

1. Kỳ trả nợ.
2. Dư nợ đầu kỳ.
3. Tiền gốc phải trả, bằng số tiền vay chia số kỳ.
4. Tiền lãi, bằng dư nợ đầu kỳ nhân lãi suất năm chia 12.
5. Tổng phải trả và dư nợ cuối kỳ.

Lập hai kịch bản: một theo lãi ưu đãi, một theo lãi sau ưu đãi cộng thêm 2 phần trăm dự phòng. Nếu khoản trả ở kịch bản thứ hai vẫn nằm trong khả năng thì khoản vay an toàn.

6. Bốn lỗi thường gặp khi so sánh

1. So lãi ưu đãi với lãi ưu đãi. Phải so cả độ dài ưu đãi và biên độ sau đó.
2. Quên phí bảo hiểm. Một số gói lãi thấp nhưng đi kèm bảo hiểm bắt buộc, cộng vào thì không còn rẻ.
3. Bỏ qua phí trả nợ trước hạn. Nếu có ý định tất toán sớm thì khoản này rất đáng kể.
4. Nhầm lãi phẳng với lãi giảm dần. Con số nhìn thấp hơn một nửa nhưng thực tế đắt hơn.

Câu hỏi thường gặp

Vay mua nhà tính theo cách nào?

Phần lớn khoản vay mua nhà tại ngân hàng tính theo dư nợ giảm dần. Vẫn nên hỏi lại và xem lịch trả nợ minh họa trước khi ký.

Trả nợ trước hạn có giảm được lãi không?

Với cách tính dư nợ giảm dần thì có, vì dư nợ giảm thì lãi các kỳ sau cũng giảm. Nhưng phải trừ đi phí trả nợ trước hạn.

Trả thêm gốc hàng tháng có lợi không?

Có, nếu ngân hàng cho phép trả gốc thêm mà không tính phí. Mỗi đồng gốc trả sớm đều làm giảm lãi của toàn bộ các kỳ còn lại.

Vì sao lịch trả nợ ngân hàng khác số tôi tự tính?

Thường do ngân hàng tính lãi theo số ngày thực tế của từng tháng thay vì chia đều 12 kỳ, nên có chênh lệch nhỏ.

Lãi suất thả nổi có trần không?

Thông thường không có trần, trừ khi hai bên thoả thuận và ghi vào hợp đồng. Đây là điều đáng đề nghị khi đàm phán.

Kết luận

Trước khi so hai khoản vay, hãy quy về cùng một cách tính. Sau đó nhìn vào ba con số: tổng lãi cả kỳ, biên độ sau ưu đãi và phí trả nợ trước hạn. Ba con số này nói đúng chi phí thật của khoản vay, còn lãi suất quảng cáo thì không.

Bài liên quan

• Khế ước nhận nợ là gì? Vai trò khi vay mua nhà
• Lãi suất vay mua nhà: gói ưu đãi nào đáng cân nhắc
• Đặt cọc mua nhà đất: mức cọc và cách tránh mất cọc
• Giá đất hiện nay bao nhiêu 1m2? Cách tra cứu và định giá

Bài viết mang tính tham khảo, không phải tư vấn tài chính. Các con số trong ví dụ chỉ dùng để minh hoạ cách tính, không phải lãi suất đang áp dụng.