Phần lớn người mua nhà ở TP.HCM đều phải vay. Câu hỏi quan trọng không phải “ngân hàng nào lãi thấp nhất” mà là “mỗi tháng tôi phải trả bao nhiêu, và con số đó sẽ tăng lên bao nhiêu sau khi hết ưu đãi”. Bài này giúp bạn tự tính được.
1. Điều kiện vay
| Tiêu chí | Yêu cầu thông thường |
|---|---|
| Độ tuổi | Từ 18 tuổi, tuổi cộng thời hạn vay không vượt mức trần của ngân hàng |
| Thu nhập | Ổn định, chứng minh được bằng bảng lương, sao kê hoặc dòng tiền kinh doanh |
| Lịch sử tín dụng | Không có nợ xấu trên hệ thống CIC |
| Tài sản bảo đảm | Chính căn nhà đang mua, hoặc tài sản khác của người vay và người thân |
| Vốn tự có | Thường từ 20 đến 30 phần trăm giá trị căn nhà |
Nợ xấu là rào cản lớn nhất. Hãy tự tra CIC trước khi đặt cọc nhà. Nhiều người chỉ phát hiện mình dinh nợ nhóm 2 từ một thẻ tín dụng quên đóng khi hồ sơ đã bị từ chối.
2. Vay được bao nhiêu và trong bao lâu
- Tỷ lệ cho vay: phổ biến 70 đến 80 phần trăm giá trị định giá tài sản. Một số dự án có liên kết ngân hàng có thể cao hơn.
- Lưu ý về giá định giá: ngân hàng cho vay theo giá ngân hàng định giá, thường thấp hơn giá mua thực tế. Đây là lý do số tiền được duyệt hay thấp hơn kỳ vọng.
- Thời hạn vay: phổ biến 15 đến 25 năm, một số chương trình kéo dài hơn. Thời hạn càng dài thì khoản trả mỗi tháng càng nhỏ nhưng tổng lãi phải trả càng lớn.
3. Cấu trúc lãi suất cần hiểu
Hầu hết khoản vay mua nhà chia làm hai giai đoạn:
| Giai đoạn | Cách tính |
|---|---|
| Ưu đãi, thường 6 đến 24 tháng đầu | Lãi suất cố định, con số hấp dẫn ghi trên tờ rơi |
| Sau ưu đãi | Lãi suất thả nổi, bằng lãi suất cơ sở của ngân hàng cộng biên độ |
Ba câu phải hỏi nhân viên tín dụng và yêu cầu ghi vào hợp đồng: Ưu đãi kéo dài bao nhiêu tháng? Biên độ sau ưu đãi là bao nhiêu phần trăm? Lãi suất cơ sở được xác định theo căn cứ nào?
Biên độ là con số cố định suốt thời gian vay, nên nó quan trọng hơn nhiều so với lãi suất ưu đãi năm đầu.
4. Cách tính khoản trả hàng tháng
Cách phổ biến nhất là gốc chia đều, lãi tính trên dư nợ giảm dần.
Tiền gốc mỗi tháng = Số tiền vay chia Số tháng vay
Tiền lãi tháng = Dư nợ còn lại nhân Lãi suất năm chia 12
Ví dụ: vay 1 tỷ trong 20 năm, lãi suất 10 phần trăm mỗi năm.
| Tháng | Gốc | Lãi | Tổng trả |
|---|---|---|---|
| Tháng 1 | 4,17 triệu | 8,33 triệu | 12,5 triệu |
| Tháng 12 | 4,17 triệu | 7,95 triệu | 12,12 triệu |
| Tháng 60 | 4,17 triệu | 6,32 triệu | 10,49 triệu |
| Tháng 120 | 4,17 triệu | 4,20 triệu | 8,37 triệu |
| Tháng 240 | 4,17 triệu | 0,03 triệu | 4,20 triệu |
Khoản trả cao nhất rơi vào những tháng đầu. Đó cũng là giai đoạn đang được hưởng lãi ưu đãi, nên nhiều người chủ quan. Khi hết ưu đãi, lãi suất tăng trong khi dư nợ vẫn còn lớn, số tiền phải trả có thể vọt lên đáng kể.
5. Vay bao nhiêu là an toàn
Nguyên tắc thực tế: tổng số tiền trả nợ mỗi tháng không nên vượt 40 phần trăm thu nhập ròng của cả gia đình.
Khi tính, hãy dùng lãi suất sau ưu đãi chứ không dùng lãi ưu đãi. Cộng thêm khoản dự phòng cho trường hợp lãi suất tăng thêm 2 phần trăm. Nếu con số vẫn nằm trong khả năng thì khoản vay an toàn.
6. Hồ sơ và quy trình
Hồ sơ cơ bản:
- Giấy tờ tùy thân, giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân, thông tin cư trú.
- Chứng minh thu nhập: hợp đồng lao động, bảng lương, sao kê tài khoản, hoặc giấy đăng ký kinh doanh và sổ sách bán hàng.
- Hồ sơ tài sản: giấy chứng nhận, hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán.
- Phương án trả nợ theo mẫu của ngân hàng.
Quy trình:
- Nộp hồ sơ và đề nghị phê duyệt sơ bộ.
- Ngân hàng định giá tài sản.
- Thẩm định và phê duyệt chính thức, phát hành thông báo cấp tín dụng.
- Công chứng hợp đồng mua bán và hợp đồng thế chấp.
- Đăng ký giao dịch bảo đảm, hoàn tất sang tên.
- Ngân hàng giải ngân cho bên bán.
Trong hợp đồng đặt cọc, nên ghi điều khoản: nếu ngân hàng không duyệt khoản vay thì bên bán hoàn lại tiền cọc. Đây là điều khoản bảo vệ người mua rất hay bị bỏ qua.
7. Các khoản phí hay bị bỏ sót
| Khoản | Ghi chú |
|---|---|
| Phí thẩm định tài sản | Thu một lần khi định giá |
| Bảo hiểm khoản vay, bảo hiểm cháy nổ | Hỏi rõ bắt buộc hay tự nguyện và chi phí mỗi năm |
| Phí công chứng hợp đồng thế chấp | Tính theo giá trị khoản vay |
| Phí đăng ký giao dịch bảo đảm | Nộp tại văn phòng đăng ký đất đai |
| Phí trả nợ trước hạn | Thường 1 đến 3 phần trăm số tiền trả trước, giảm dần theo năm |
Phí trả nợ trước hạn rất đáng chú ý nếu bạn dự định bán nhà hoặc tất toán sớm. Hãy yêu cầu bảng phí theo từng năm trước khi ký.
Câu hỏi thường gặp
Thu nhập bao nhiêu thì vay được 1 tỷ?
Với khoản trả tháng đầu khoảng 12,5 triệu như ví dụ trên, thu nhập ròng của gia đình nên từ khoảng 30 triệu mỗi tháng trở lên để an toàn.
Nhà chưa có sổ có vay được không?
Căn hộ dự án chưa có sổ có thể vay theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thường chỉ với dự án đã liên kết ngân hàng. Nhà giấy tay thì không vay được.
Nợ nhóm 2 có vay được không?
Khó và tùy chính sách từng ngân hàng. Thông thường phải tất toán và chờ thông tin trên CIC được cập nhật một thời gian.
Vợ chồng có phải cùng ký không?
Nếu tài sản thế chấp là tài sản chung thì cả hai phải ký hợp đồng thế chấp. Ngân hàng cũng thường yêu cầu vợ hoặc chồng đứng đồng trả nợ.
Nên chọn thời hạn vay dài hay ngắn?
Chọn thời hạn dài để khoản trả tháng nhẹ, sau đó trả thêm gốc khi có dư. Nhưng phải kiểm tra trước điều khoản phí trả nợ trước hạn.
Kết luận
Vay mua nhà không phức tạp về thủ tục, cái khó là tính đúng sức chịu đựng của mình. Hãy tính khoản trả hàng tháng theo lãi suất sau ưu đãi, giữ tổng nợ dưới 40 phần trăm thu nhập, và yêu cầu ghi rõ biên độ cùng phí trả nợ trước hạn vào hợp đồng. Ba việc đó quan trọng hơn việc săn lãi suất năm đầu thấp nhất.
Bài liên quan
- Khế ước nhận nợ là gì? Vai trò khi vay mua nhà
- Đặt cọc mua nhà đất: mức cọc và cách tránh mất cọc
- Hợp đồng mua bán đất: mẫu chuẩn và thủ tục công chứng
- Lãi suất vay mua nhà: gói ưu đãi nào đáng cân nhắc
Bài viết mang tính tham khảo, không phải tư vấn tài chính. Điều kiện, tỷ lệ cho vay và biểu phí khác nhau theo từng ngân hàng và từng thời điểm, cần kiểm tra trực tiếp trước khi ký.
