Sửa nhà tưởng đơn giản nhưng rất dễ bị đình chỉ giữa chừng nếu thiếu giấy tờ. Có trường hợp miễn giấy phép, có trường hợp bắt buộc phải xin, và với chung cư còn cần thêm đơn gửi ban quản lý. Bài này phân định rõ hai loại, kèm mẫu đơn để dùng ngay.
1. Khi nào sửa nhà phải xin giấy phép?
| Trường hợp | Có phải xin giấy phép? |
|---|---|
| Sơn lại tường, thay gạch, thay cửa, làm trần thạch cao | Không |
| Cải tạo bên trong, không đụng kết cấu chịu lực, không đổi công năng | Không |
| Sửa mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc | Không |
| Đập tường chịu lực, thay cột, thay dầm, đúc thêm sàn | Có |
| Nâng tầng, mở rộng diện tích, xây thêm | Có |
| Thay đổi công năng, ví dụ từ nhà ở sang cơ sở kinh doanh | Có |
| Sửa mặt tiền nhà trên tuyến đường có yêu cầu quản lý kiến trúc | Có |
Nguyên tắc dễ nhớ: đụng đến kết cấu chịu lực, diện tích, công năng hoặc mặt ngoài nằm trên tuyến phố có quản lý kiến trúc thì phải xin phép. Chỉ làm đẹp bên trong thì không.
2. Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa, cải tạo
- Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo theo mẫu.
- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở.
- Bản vẽ hiện trạng các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, kèm ảnh chụp hiện trạng công trình và công trình lân cận.
- Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo do đơn vị có năng lực lập.
- Văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý văn hoá nếu công trình thuộc di tích hoặc công trình có giá trị kiến trúc.
Nơi nộp: bộ phận một cửa của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nơi có công trình. Thời hạn giải quyết với nhà ở riêng lẻ thường là 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
3. Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúcĐƠN ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY PHÉP SỬA CHỮA, CẢI TẠO
Kính gửi: ………………………… (tên cơ quan cấp giấy phép xây dựng)
1. Thông tin về chủ đầu tư:
Họ và tên: …………………………
Giấy tờ tuỳ thân số: ………………………… cấp ngày ….. tại …………………………
Địa chỉ liên hệ: …………………………
Số điện thoại: …………………………2. Thông tin công trình:
Địa điểm xây dựng: …………………………
Lô đất số: ….. Diện tích: ….. m2
Tại số nhà: ….. Đường: ….. Phường, xã: ….. Quận, huyện: ….. Tỉnh, thành phố: …..3. Nội dung đề nghị:
Loại công trình: nhà ở riêng lẻ / công trình khác.
Cấp công trình: …..
Diện tích xây dựng tầng 1: ….. m2. Tổng diện tích sàn: ….. m2
Chiều cao công trình: ….. m. Số tầng: …..
Nội dung sửa chữa, cải tạo cụ thể: …………………………4. Đơn vị hoặc người chủ nhiệm thiết kế: …………………………
Chứng chỉ hành nghề số: ………………………… cấp ngày …..5. Dự kiến thời gian thi công: từ ngày ….. đến ngày …..
6. Cam kết: tôi xin cam đoan làm theo đúng giấy phép được cấp, bảo đảm an toàn cho công trình liền kề, vệ sinh môi trường và trật tự đô thị. Nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và bị xử lý theo quy định của pháp luật.
……………, ngày ….. tháng ….. năm …..
NGƯỜI LÀM ĐƠN (ký, ghi rõ họ tên)
4. Mẫu đơn xin sửa chữa căn hộ gửi ban quản lý
Với chung cư, ngay cả khi không phải xin giấy phép xây dựng, cư dân vẫn phải đăng ký với ban quản lý theo nội quy nhà chung cư.
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúcĐƠN ĐĂNG KÝ SỬA CHỮA CĂN HỘ
Kính gửi: Ban quản lý toà nhà …………………………
Tôi tên: ………………………… Số điện thoại: …………………………
Là chủ sở hữu / người thuê căn hộ số: ….. Tầng: ….. Block: …..Nay tôi đăng ký thực hiện sửa chữa căn hộ với nội dung như sau:
Nội dung sửa chữa: …………………………
Thời gian thi công: từ ngày ….. đến ngày ….., trong khung giờ từ ….. đến …..
Đơn vị thi công: ………………………… Người phụ trách: …………………………
Danh sách công nhân ra vào (họ tên, số giấy tờ tuỳ thân): …………………………Tôi cam kết: không đụng đến kết cấu chịu lực, không thay đổi mặt đứng, không ảnh hưởng hệ thống điện nước và phòng cháy chữa cháy chung; vận chuyển vật liệu đúng lối quy định; dọn vệ sinh hàng ngày; bồi thường nếu gây hư hỏng phần sở hữu chung hoặc căn hộ lân cận.
Tôi đồng ý nộp khoản ký quỹ sửa chữa theo nội quy toà nhà và nhận lại sau khi hoàn trả hiện trạng.
……………, ngày ….. tháng ….. năm …..
NGƯỜI LÀM ĐƠN (ký, ghi rõ họ tên)
5. Bốn lưu ý để không bị đình chỉ
- Chụp ảnh hiện trạng nhà liền kề trước khi thi công. Đây là căn cứ quan trọng nhất khi hàng xóm khiếu nại nứt tường.
- Thông báo cho hàng xóm và tổ dân phố trước khi đục phá, tránh xung đột không đáng có.
- Giữ giấy phép tại công trình. Thanh tra xây dựng kiểm tra đột xuất thì phải xuất trình được ngay.
- Đúng giờ thi công. Chung cư thường giới hạn giờ gây ồn, làm sai giờ bị ngừng cấp thẻ ra vào cho thợ.
Câu hỏi thường gặp
Sửa nhà không xin phép bị phạt bao nhiêu?
Mức phạt phụ thuộc loại công trình và mức độ vi phạm, kèm biện pháp buộc phá dỡ phần xây sai. Công trình có thể bị đình chỉ thi công ngay khi bị lập biên bản.
Thuê nhà có được tự sửa không?
Phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà. Nên ghi rõ trong hợp đồng thuê ai chịu chi phí và khi trả nhà có phải hoàn trạng hay không.
Đập tường ngăn giữa hai phòng có phải xin phép?
Nếu đó là tường ngăn không chịu lực thì không cần giấy phép xây dựng, nhưng ở chung cư vẫn phải đăng ký với ban quản lý. Không chắc tường nào chịu lực thì hỏi đơn vị thiết kế trước.
Hồ sơ nộp ở đâu?
Nộp tại bộ phận một cửa của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nơi có nhà, hoặc nộp trực tuyến qua cổng dịch vụ công của địa phương nếu có hỗ trợ.
Giấy phép sửa chữa có thời hạn bao lâu?
Chủ đầu tư phải khởi công trong thời hạn ghi trên giấy phép. Quá hạn mà chưa khởi công thì phải đề nghị gia hạn trước khi hết hạn.
Kết luận
Câu hỏi cần trả lời trước tiên không phải “viết đơn thế nào” mà là “việc sửa này có đụng kết cấu chịu lực không”. Nếu có thì làm hồ sơ xin giấy phép đầy đủ, nếu không thì chỉ cần đơn đăng ký với ban quản lý hoặc thông báo địa phương. Chụp ảnh hiện trạng trước khi thi công là việc tốn 5 phút nhưng giúp tránh rất nhiều tranh chấp.
Bài liên quan
- Nhà cấp 4 là gì? Tiêu chí phân cấp, chi phí xây và có phải xin phép
- Diện tích tối thiểu tách thửa tại TP.HCM 2026
- Tra cứu quy hoạch đất đai: 5 cách kiểm tra chính xác
- Biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà: nội dung bắt buộc
Bài viết mang tính tham khảo, tổng hợp theo Luật Xây dựng và các nghị định hướng dẫn hiện hành. Mẫu đơn cần điều chỉnh theo biểu mẫu cụ thể của từng địa phương và từng toà nhà.
