Khi vay ngân hàng mua nhà, bạn sẽ ký ít nhất ba loại giấy tờ: hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và khế ước nhận nợ. Hai cái đầu được chú ý nhiều, cái thứ ba thường bị ký cho xong – trong khi đây mới là văn bản quyết định bạn nợ bao nhiêu, lãi suất nào và trả trong bao lâu.
1. Khế ước nhận nợ là gì?
Khế ước nhận nợ (còn gọi là giấy nhận nợ) là văn bản do bên vay ký để xác nhận số tiền thực tế đã nhận từ ngân hàng tại một lần giải ngân cụ thể, kèm theo lãi suất, thời hạn và lịch trả nợ của chính khoản tiền đó.
Nói đơn giản: hợp đồng tín dụng là lời hứa cho vay, còn khế ước nhận nợ là bằng chứng tiền đã về tài khoản.
2. Phân biệt với hợp đồng tín dụng
| Tiêu chí | Hợp đồng tín dụng | Khế ước nhận nợ |
|---|---|---|
| Nội dung | Hạn mức tối đa, điều kiện vay, quyền và nghĩa vụ chung | Số tiền thực nhận của một lần giải ngân |
| Số lượng | Một bản cho cả khoản vay | Có thể nhiều bản, mỗi lần giải ngân một bản |
| Thời điểm ký | Trước khi giải ngân | Tại thời điểm giải ngân |
| Ý nghĩa | Khung pháp lý | Căn cứ tính lãi và thu nợ thực tế |
Ví dụ: bạn được duyệt vay 2 tỷ nhưng giải ngân làm hai đợt theo tiến độ thanh toán cho chủ đầu tư. Khi đó sẽ có một hợp đồng tín dụng và hai khế ước nhận nợ, mỗi khế ước có thể có lãi suất và thời điểm bắt đầu tính lãi khác nhau.
3. Nội dung chính của một khế ước nhận nợ
- Số tiền giải ngân bằng số và bằng chữ.
- Mục đích sử dụng vốn và tài khoản thụ hưởng.
- Lãi suất: mức ưu đãi, thời gian áp dụng ưu đãi và công thức lãi suất sau ưu đãi.
- Thời hạn vay và ngày đến hạn cuối cùng.
- Kỳ trả nợ gốc và lãi, ngày thu nợ hằng tháng.
- Phương thức trả nợ: gốc đều hay dư nợ giảm dần.
- Tài sản bảo đảm tương ứng.
4. Năm điều phải kiểm tra trước khi ký
- Công thức lãi suất sau ưu đãi. Đây là điều quan trọng nhất và hay bị bỏ qua. Phải ghi rõ lãi suất cơ sở cộng biên độ bao nhiêu phần trăm, và lãi suất cơ sở được xác định thế nào. Nếu chỉ ghi chung chung “theo thông báo của ngân hàng từng thời kỳ”, bạn không kiểm soát được chi phí vay sau này.
- Thời điểm bắt đầu tính lãi. Thường là ngày giải ngân thực tế, không phải ngày ký hợp đồng tín dụng.
- Phí trả nợ trước hạn. Mức phí và thời gian áp dụng. Rất nhiều người chỉ phát hiện khi muốn tất toán sớm.
- Kỳ hạn điều chỉnh lãi suất. 3 tháng, 6 tháng hay 12 tháng một lần. Kỳ càng ngắn thì khoản trả hằng tháng càng biến động.
- Số tiền và tài khoản thụ hưởng. Đối chiếu đúng với hợp đồng mua bán và tài khoản của bên bán.
Giữ bản gốc. Khế ước nhận nợ là căn cứ pháp lý khi có tranh chấp về số tiền và lãi suất. Luôn yêu cầu ngân hàng giao bản cho khách hàng và lưu cùng hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp.
5. Khế ước nhận nợ trong quy trình mua nhà
Thứ tự thường gặp khi mua nhà đất có vay ngân hàng:
- Ngân hàng thẩm định tài sản và duyệt hạn mức.
- Hai bên mua bán công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
- Ký hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp, đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
- Ký khế ước nhận nợ và ngân hàng giải ngân cho bên bán.
- Hoàn tất thủ tục sang tên, ngân hàng giữ bản gốc giấy chứng nhận.
Trường hợp mua nhà đang thế chấp, quy trình phức tạp hơn vì phải giải chấp trước. Tuyệt đối không đưa tiền trực tiếp cho chủ đất để họ tự đi rút sổ, mà phải thực hiện có sự tham gia của ngân hàng. Điều khoản này nên được ghi rõ ngay từ khi đặt cọc.
6. Câu hỏi thường gặp
Khế ước nhận nợ có cần công chứng không?
Không bắt buộc. Đây là văn bản giữa ngân hàng và khách hàng, ký trực tiếp tại ngân hàng. Riêng hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì bắt buộc công chứng.
Mất khế ước nhận nợ thì sao?
Liên hệ ngân hàng để xin bản sao hoặc xác nhận dư nợ. Ngân hàng luôn lưu bản của họ, nên việc mất bản của bạn không làm thay đổi nghĩa vụ trả nợ.
Có thể thương lượng nội dung khế ước không?
Có thể thương lượng biên độ lãi suất, kỳ điều chỉnh và phí trả nợ trước hạn, đặc biệt khi bạn có hồ sơ tốt hoặc đang được nhiều ngân hàng chào. Hãy thương lượng trước khi ký hợp đồng tín dụng.
Nhiều khế ước có lãi suất khác nhau được không?
Được. Mỗi lần giải ngân áp dụng chính sách tại thời điểm đó, nên hai khế ước cách nhau vài tháng có thể có lãi suất và thời gian ưu đãi khác nhau. Hãy đọc kỹ từng bản.
Kết luận
Khế ước nhận nợ là tờ giấy quyết định bạn trả bao nhiêu tiền mỗi tháng trong nhiều năm tới. Đừng ký cho nhanh. Ba dòng cần đọc kỹ nhất: công thức lãi suất sau ưu đãi, kỳ điều chỉnh và phí trả nợ trước hạn.
Cần so sánh phương án vay và tính khả năng trả nợ trước khi chọn nhà? Đội ngũ Kim Holding hỗ trợ bạn tính dòng tiền và kết nối ngân hàng phù hợp với hồ sơ của bạn.
Bài liên quan
- Hợp đồng mua bán đất 2026: mẫu chuẩn và thủ tục công chứng
- Đặt cọc mua nhà đất 2026: mức cọc, mẫu giấy và cách tránh mất cọc
- Sổ hồng là gì? Phân biệt sổ hồng – sổ đỏ và quy định mới 2026
- Khu phức hợp là gì? Đặc điểm và có nên đầu tư
Bài viết mang tính tham khảo. Điều khoản khế ước nhận nợ, lãi suất và phí khác nhau giữa các ngân hàng và từng thời điểm; vui lòng đọc kỹ hồ sơ cụ thể và yêu cầu nhân viên tín dụng giải thích bằng văn bản trước khi ký.
