Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, câu hỏi đầu tiên luôn là: được đền bù bao nhiêu một m2? Câu trả lời không phải một con số cố định, mà phụ thuộc bảng giá đất của từng tỉnh, loại đất và vị trí thửa đất. Điểm quan trọng: từ 01/01/2026, bảng giá đất mới được áp dụng và tiền bồi thường nhìn chung tăng đáng kể.
1. Thay đổi lớn nhất: bỏ khung giá đất
Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành. Trước đây, bảng giá đất của tỉnh bị khống chế trong khung tối thiểu – tối đa nên thường thấp hơn giá thị trường rất nhiều, dẫn đến khiếu kiện kéo dài về bồi thường.
Theo quy định chuyển tiếp, bảng giá đất cũ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Từ 01/01/2026, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất mới và điều chỉnh hằng năm theo nguyên tắc thị trường.
Bảng giá đất mới được dùng làm căn cứ cho: tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất, lệ phí, giá khởi điểm đấu giá và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
2. Công thức tính tiền bồi thường về đất
Tiền bồi thường về đất = Diện tích đất bị thu hồi x Giá đất theo bảng giá đất (đúng loại đất và vị trí)
Ba yếu tố quyết định số tiền bạn nhận:
- Loại đất. Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất có mức giá khác nhau.
- Vị trí đất. Cùng loại đất nhưng vị trí 1 (bám mặt đường) cao hơn đáng kể so với vị trí 3, 4 sâu trong đồng.
- Địa phương. Mỗi tỉnh ban hành bảng giá riêng, chên lệch giữa các tỉnh rất lớn.
Điều kiện để được bồi thường về đất: có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo quy định. Đất lấn chiếm, đất giao trái thẩm quyền thường không được bồi thường về đất, chỉ được xem xét hỗ trợ.
3. Các khoản được nhận ngoài tiền đất
Nhiều người chỉ nhìn vào giá đất mà quên rằng tổng số tiền nhận được còn gồm nhiều khoản bồi thường và hỗ trợ khác:
| Khoản | Nội dung |
|---|---|
| Bồi thường về đất | Tính theo bảng giá đất như trên |
| Bồi thường chi phí đầu tư vào đất | San lấp, cải tạo đồng ruộng, kênh mương đã bỏ ra |
| Bồi thường cây trồng, vật nuôi | Cây hàng năm, cây lâu năm, thuỷ sản đang nuôi |
| Bồi thường tài sản gắn liền với đất | Nhà kho, chuồng trại, giếng, hệ thống tưới |
| Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất | Tính theo nhân khẩu và tỷ lệ diện tích bị thu hồi |
| Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm việc làm | Tính bằng một hệ số nhân với tiền bồi thường đất, do tỉnh quy định |
| Hỗ trợ di dời, tái định cư | Khi phải di chuyển chỗ ở |
Khoản hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề thường lớn nhất sau tiền đất, vì được tính bằng hệ số nhân với tiền bồi thường đất. Hệ số cụ thể do từng tỉnh quy định, nên hãy hỏi rõ tại địa phương.
4. Tra cứu giá đền bù ở đâu?
- Bảng giá đất của tỉnh, thành phố. Được ban hành bằng quyết định của UBND cấp tỉnh và đăng công khai trên cổng thông tin điện tử. Đây là nguồn gốc.
- Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Khi có dự án cụ thể, ban bồi thường giải phóng mặt bằng phải niêm yết công khai và lấy ý kiến người dân.
- UBND cấp xã nơi có đất. Hỏi trực tiếp bộ phận địa chính về loại đất và vị trí được xếp cho thửa của bạn. Kết hợp tra cứu quy hoạch để biết thửa đất có nằm trong dự án sắp thu hồi hay không.
Kiểm tra kỹ hai thông tin: loại đất và vị trí được xếp. Rất nhiều trường hợp khiếu nại thành công chỉ vì phát hiện thửa đất bị xếp sai vị trí hoặc sai loại đất so với thực tế.
5. Quyền của người có đất bị thu hồi
- Được biết và được góp ý về phương án bồi thường trước khi phê duyệt.
- Được nhận tiền đúng hạn. Nếu chậm chi trả do lỗi cơ quan nhà nước, người dân được tính thêm khoản tiền chậm trả.
- Được bố trí tái định cư nếu phải di chuyển chỗ ở và đủ điều kiện. Luật Đất đai 2024 yêu cầu hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất ở.
- Được khiếu nại, khởi kiện nếu không đồng ý với quyết định thu hồi hoặc phương án bồi thường.
6. Câu hỏi thường gặp
Giá đền bù có bằng giá thị trường không?
Bảng giá đất mới được xây dựng theo nguyên tắc thị trường nên khoảng cách đã thu hẹp nhiều so với trước, nhưng thường vẫn thấp hơn giá giao dịch thực tế, nhất là với đất nông nghiệp nằm trong khu vực đang sốt.
Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư được tính thế nào?
Vẫn tính theo giá đất nông nghiệp, nhưng thường được cộng thêm khoản hỗ trợ do tỉnh quy định cho đất nông nghiệp trong địa giới phường hoặc liền kề khu dân cư.
Không đồng ý giá đền bù thì làm gì?
Gửi ý kiến trong giai đoạn niêm yết phương án, sau đó khiếu nại quyết định hành chính hoặc khởi kiện tại toà án. Lưu ý thời hiệu khiếu nại, khởi kiện rất ngắn nên cần hành động sớm.
Đất chưa có sổ có được đền bù không?
Nếu đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2024 thì vẫn được bồi thường về đất. Trường hợp không đủ điều kiện thì chỉ được xem xét hỗ trợ và bồi thường tài sản trên đất.
Kết luận
Giá đền bù đất nông nghiệp không phải một con số chung cho cả nước. Muốn biết chính xác, hãy xác định đúng loại đất và vị trí, tra bảng giá đất hiện hành của tỉnh và cộng đủ các khoản hỗ trợ. Từ 2026, bảng giá đất mới áp dụng nên đừng dùng số liệu cũ để ước tính.
Kim Holding hỗ trợ tra cứu bảng giá đất, kiểm tra quy hoạch và tư vấn phương án cho đất nằm trong vùng dự án tại TP.HCM và các tỉnh lân cận.
Bài liên quan
- Tra cứu quy hoạch đất đai 2026: 5 cách kiểm tra chính xác
- Giá đất hiện nay bao nhiêu 1m2? Cách tra cứu và định giá
- Sổ hồng là gì? Phân biệt sổ hồng – sổ đỏ và quy định mới 2026
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2026: cách tính và nộp online
Bài viết mang tính tham khảo, tổng hợp theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn. Mức bồi thường, hệ số hỗ trợ và bảng giá đất khác nhau theo từng tỉnh và từng thời điểm; vui lòng đối chiếu quyết định hiện hành của địa phương hoặc liên hệ cơ quan chức năng.
